전세자금대출 시 질권설정 해도 될까요?

최근 집값이 천정부지로 오르면서 내 집 마련은 커녕 임대를 하는 전월세의 금액도 너무 많이 올랐습니다. 사회 초년생의 경우  자금마련이 더욱 어려워진 상황인데요. 이때 우리는 전세자금대출을 하게 되지요.

 

전세자금대출 상품도 너무 다양해서 알면 알수록 머리가 복잡해 집니다.

큰돈이 오가는 임대차 계약에서 반드시 알아야 하는 개념 질권설정, 오늘은 전세자금대출 시 질권설정에 대해 자세히 알아보려 합니다.

 

 

 

질권설정

채권자(보통은 금융기관)가 채무자(임차인)가 대출받은 빚을 갚지 못할 경우를 대비해 채무자의 자산이나 채권에 대한 담보권을 설정함으로써 만약에 사태를 대비하기 위함입니다.

 

이는 채무 불이행 시 해당 자산을 처분하여 채무를 회수할 수 있는 권리를 가지게 되는데, 임대인에게는 다소 부담스러운 부분이 있기도 합니다. 여러 부동산을 소유하고 있는 경우 질권설정이 되어 있는 것을 잊고, 계약 만료 시 집주인이 임차인에게 전월세 보증금을 돌려준다면 그 빚을 집주인이 떠안게 되는 엄청난 일이 벌어지고는 하지요. 

 

그럼 임차인에게 다시 돌려받으면 되지 않냐고요? 의외로 많은 경우에 돌려받지 못하고 잠적하는 경우가 있어 법정 분쟁이 끊이지 않는 부분입니다. 따라서, 임대인 입장에서는 질권설정을 반기지 않게 되지요.

 

 

질권설정 왜 하나요?(질권설정 이점)

임차인 입장에서는 질권설정이 어느 부분에서 유리할까요? 질권설정을 하는 이유는 큰 금액 대출 시 전세금 반환채권에 질권을 설정함으로써 대출받는 사람의 부족한 신용을 채워 더 많은 금액을 대출받을 수 있는 것이 가장 큰 장점입니다.

근로소득이나 사업소득만으로는 다소 대출금액이 부족할 때 보증금에 대한 권리를 가져감으로써 더 큰 금액을 빌릴 수 있게 되는 것이지요.

 

또한, 전월세 보증금을 보호하는 역할도 하게 됩니다.

계약 만료 후 이 대출 금액은 임차인에게 돌려주는 것이 아니라 임대인(집주인)이 직접 금융기관으로 반환해야 하기 때문에 떼어먹고 도망(?)가는 가능성이 줄어드는 것이지요. 

 

왜냐하면, 질권설정이 되는 순간 해당 부동산에 대한 권리를 금융기관이 가져가게 되므로 만약 계약 만료 후에도 대출금이 반환되지 않는 다면 전세금 채권 반환 절차에 들어가게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

질권설정 금액 얼마나?

통상적으로 질권설정의 금액은 계약된 금액의 120%를 설정하게 됩니다.

이는 계약기간 동안 임차인이 금융기관에 이자 지불에 응하지 않거나 연체료 발생 등에 대한 손실까지 계산한 금액인데요, 예를 들어 5억 원의 부동산 임대차 계약 시 3억 원의 대출을 받는다면, 대출금인 3억의 120% 3억 6천만 원에 질권설정을 하게 됩니다.

 

• 질권설정 금액 = 대출 금액의 120% 
• 대출금 3억 × 1.2(120%) = 3억 6천만원

 

 

전세 대출 질권설정 절차

질권설정은 위에서 말한 것처럼 집주인들이 좋아하지 않는 경우가 많습니다. 이는 자신의 부동산의 권리를 일부 금융기관에 담보를 잡힌 것과 유사하여 이후 매도 시 번거로움이 있기 때문인데요, 계약 시 보증금의 많은 부분을 대출받아야 한다면 반드시 협의 후 계약하시는 것을 추천드립니다.

 

1. 대출 신청 및 승인
   : 임차인이 대출 신청 후 금융기관은 임차인의 신용과 부동산의 상태를 검토 후 대출 승인을 하게 됩니다.
   
   
2. 질권 설정 계약
   : 전세금 반환 채권에 대한 질권 설정 계약을 체결합니다. 이때의 계약 내용을 잘 기억하고, 계약 만료 시 보증금에서 질권설정 된 금액을 제외한 잔여금을 임대인으로부터 지급받게 됩니다.
   
   보증금 - 질권설정 금액 = 잔여금 반환
   
   예) 보증금 5억 원의 집에 대출 3억 원인 집이라면
        임대인 : 5억 - 질권설정 3억 6천만 원 = 1억 4천만원 (임대인으로부터 입금)
        금융기관 : 질권설정 3억 6천만원 - 대출금 3억 = 6천만원 (금융기관으로부터 입금)
        결과적으로 임차인은 원래의 자본금 2억 남게 됨!!!!!
        
3. 질권설정 등기
   : 계약이 체결되면 전세금 반환 채권에 대한 질권설정을 법적으로 공시하기 위해 등기소에 등기하게 됩니다.(임대인 동의)
   
   
   
4. 대출금 지급
   질권 설정이 완료되고 계약 개시일이 되면 금융기관은 임대인에게 대출금을 지급하게 됩니다.

 

 

질권설정 시 주의사항

질권설정 시 계약 만료일 보증금의 반환에 대해 꼭 기억해야 합니다.

 

임대인은 질권설정 된 금액을 반드시 금융기관으로 입금 후 잔액분에 대해서만 임차인에게 지급해야 하며, 질권설정 해제가 되었는지 꼭 확인해야 합니다.

임차인이라면 대출금이 잘 반환되었는지, 그 잔여분에 대해 돌려받았는지 확인해야 합니다.

 

 

 

부동산 계약은 큰돈이 오가는 만큼 어렵고, 복잡한 계약입니다. 특히, 전세대출 시 질권설정은 임대인, 임차인 모두에게 다소 부담을 줄 수 있지만, 양 쪽  모두에게 이로움을 줄 수 있는 제도입니다. 잘 활용하시어 임대인에게는 빠르게 좋은 임차인을 만날 수 있는 기회를 임차인에게는 전세보증금을 보호할 수 있는 방법 중 하나로 활용하시기 바랍니다.

 

 

 

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